Kredyt inwestycyjny we Wrocławiu: hala, maszyny, nieruchomość, rozbudowa
Kredyt inwestycyjny to jedyny produkt, przy którym bank patrzy nie na to, jak firma radziła sobie do tej pory, tylko na to, czy inwestycja sama się spłaci. Dlatego zaczynamy od przeliczenia projektu, a nie od wniosku, bo na źle ułożonym projekcie decyzji się nie dowozi, niezależnie od tego, ile lat firma jest na rynku.
Kredyt inwestycyjny: pełny opis produktu →
Ocena 5,0/5 na podstawie 101 opinii klientów · marka od 2012, doświadczenie od 2009 · biuro na Muchoborze Wielkim
Tak prowadzimy sprawę
Jeden opiekun od pierwszej rozmowy do uruchomienia- Rozmowa30 do 45 min
- Analiza i plan3 do 7 dni
- Wnioski w bankachzwykle 2 do 4 tyg.
- Decyzja1 do 3 tyg. do podpisu
- Uruchomieniei dalsza opieka
Jak bank czyta Państwa dokumenty
- 01 · Dokumenty
Zbieramy to, co trafi do analityka.
Bilans i rachunek wyników albo KPiR, zobowiązania, umowy. Komplet, zanim ktokolwiek w banku spojrzy na liczby.
- 02 · Ocena
Czytamy firmę tak, jak przeczyta ją bank.
Widzimy, co działa na korzyść firmy, a co bank będzie chciał wyjaśnić. Wiemy to przed wnioskiem, nie po odmowie.
- 03 · Plan
Uzupełniamy i wyjaśniamy, na dokumentach.
Brakujące dokumenty, opis zdarzeń jednorazowych, kolejność kroków. Często razem z Państwa księgową. Liczby zostają takie, jakie są.
- 04 · Bank
Wniosek tam, gdzie liczby pasują.
Składamy go w bankach, których kryteria pasują do Państwa firmy, często w kilku równolegle. Bez rozsyłania na ślepo.
Pracujemy wyłącznie na prawdziwych dokumentach. Nie zmieniamy danych finansowych, a bank dostaje pełną informację o sytuacji klienta.
Co bank liczy przy kredycie inwestycyjnym i czego nie widać we wniosku
Przy kredycie obrotowym bank ocenia firmę. Przy inwestycyjnym ocenia dwie rzeczy naraz: firmę dzisiaj i projekt jutro. Analityk sprawdza, czy z tego, co inwestycja ma wygenerować, da się obsłużyć raty z zapasem, a dopiero potem, czy firma udźwignie okres, w którym hala stoi, a jeszcze nie zarabia.
Najczęściej temat wywraca się nie na kwocie, tylko na konstrukcji: za krótki okres kredytowania do tempa zwrotu, brak karencji na czas budowy albo rozruchu, wkład własny wykazany „na papierze", a nie w gotówce, umowy z wykonawcami bez zabezpieczenia terminów. Bank widzi to samo, co my, tylko nie powie Państwu wprost, co zmienić w konstrukcji finansowania.
Naszą pierwszą pracą jest więc rozbicie projektu na czynniki pierwsze: nakłady, harmonogram, źródło spłaty, zabezpieczenie. Jeśli po tym widać, że projekt w obecnej formie nie przejdzie, mówimy to przed wejściem na proces, nie po odmowie.
Hala, magazyn, lokal usługowy
Budowa albo zakup pod własną działalność. Zabezpieczeniem jest zwykle sama nieruchomość. Decyduje stan prawny gruntu i realność kosztorysu.
Maszyny i linie produkcyjne
Tu bank porównuje kredyt z leasingiem. Często lepiej podzielić: część w leasing, a zdolność kredytową zostawić na to, czego leasing nie obejmie.
Rozbudowa mocy i nowa lokalizacja
Największy ciężar dowodowy: skąd wiadomo, że popyt jest. Umowy, listy intencyjne, historia sprzedaży z ostatnich okresów.
Nieruchomość na wynajem w firmie
Osobna kategoria ryzyka: spłata z czynszów, więc bank liczy pustostany i ocenia najemców, nie tylko właściciela.
Wkład własny, karencja, okres: trzy parametry, na których zapina się decyzja
Wkład własny to nie formalność, tylko pierwszy sygnał dla analityka, ile firma sama ryzykuje. Liczy się nie tylko wysokość, ale forma: gotówka na rachunku, poniesione już nakłady z fakturami, grunt w księdze wieczystej. Deklaracja „dołożymy z bieżącej działalności" bywa czytana jako brak wkładu.
Karencja w spłacie kapitału na czas budowy i rozruchu jest do wynegocjowania, ale trzeba o nią wystąpić z uzasadnieniem wynikającym z harmonogramu. Bank sam jej nie zaproponuje. Bez niej raty startują, zanim inwestycja zacznie zarabiać, i cały projekt przestaje się spinać w rozumieniu bankowym.
Okres kredytowania dobieramy do tempa zwrotu z inwestycji, a nie do maksimum, które bank dopuszcza. Za krótki okres zabija zdolność, za długi podnosi koszt i zamyka drogę do kolejnego finansowania. To jest ta układanka, którą warto ułożyć, zanim ktokolwiek zobaczy wniosek.
Ile kosztuje jeden punkt procentowy
Przy kredycie inwestycyjnym różnica w oprocentowaniu rozkłada się na wiele lat. Przy 2 000 000 zł na 10 lat każdy punkt procentowy to ponad 100 000 zł odsetek w całym okresie. Dlatego marża i sposób zabezpieczenia są warte negocjacji jeszcze przed podpisaniem umowy.
- 6%664 492,05 zł odsetek
- 7%786 603,50 zł odsetek+122 111,45 zł vs 6%
- 8%911 862,26 zł odsetek+247 370,22 zł vs 6%
- 9%1 040 218,57 zł odsetek+375 726,52 zł vs 6%
Przykład ilustracyjny: stałe oprocentowanie przez cały okres, bez prowizji, ubezpieczeń i kosztu zabezpieczeń.
Inwestycje na Dolnym Śląsku, które znamy od kuchni
Wrocław i strefy przemysłowe wokół (Kobierzyce, Bielany, Długołęka, Oława) to hale produkcyjne i magazynowe, tabor, linie technologiczne. Każdy z tych typów inwestycji ma u analityków swoje pułapki: hala bez pozwolenia na użytkowanie, maszyna sprowadzona z zagranicy bez dokumentacji, tabor kupowany pod jednego zleceniodawcę.
Osobny temat to Polska Strefa Inwestycji i dotacje: decyzja o wsparciu zmienia strukturę finansowania, bo część nakładów wraca po zakończeniu projektu, ale wcześniej trzeba je wyłożyć. Bank umie to policzyć tylko wtedy, gdy dostanie harmonogram refundacji obok harmonogramu budowy.
Prowadzimy takie tematy od 2009 roku, więc wiemy, które instytucje danej branży w ogóle nie finansują i które boją się konkretnego typu zabezpieczenia. To oszczędza tygodnie: nie wchodzimy na procesy skazane z góry.
Realizacje tego produktu
Wszystkie realizacje →Nietypowy lokal usługowy, trzy banki mówiły nie. 100 tys. zł za czwartym podejściem
Przedsiębiorczyni prowadząca jednoosobową działalność, kupująca lokal usługowy z rynku pierwotnego.
Inwestycja za kilka milionów i stary kredyt w innym banku. ok. 8,8 mln zł kredytu inwestycyjnego
Spółka z Dolnego Śląska finansująca inwestycję w nieruchomość komercyjną
Bank chciał zabezpieczenia, którego firma nie miała. 200 tys. zł z gwarancją
Firma z Dolnego Śląska poszukująca finansowania inwestycyjnego bez możliwości lub chęci angażowania własnych aktywów jako zabezpieczenia.
Pytania, które słyszymy najczęściej
Czy kredyt inwestycyjny da się wziąć bez wkładu własnego?+
W praktyce nie w formie czystego kredytu. Bank chce widzieć, że firma sama coś ryzykuje. Da się natomiast wkład skonstruować: z nakładów już poniesionych, z gruntu, który firma ma, z leasingu na część przedmiotów albo z dotacji. Sprawdzamy to na pierwszej rozmowie, zanim ktokolwiek policzy zdolność.
Firma ma dopiero dwa lata, ale projekt jest dobry. Jest o czym rozmawiać?+
Tak, choć ścieżka jest węższa niż przy firmie z kilkoma zamkniętymi latami. Przy krótkiej historii bank przenosi ciężar na projekt i zabezpieczenie: umowy z odbiorcami, kosztorys, nieruchomość. Część instytucji w ogóle takich spraw nie bierze, więc od razu kierujemy temat tam, gdzie ma sens.
Kredyt czy leasing na maszyny?+
Zależy, co jeszcze planują Państwo finansować. Leasing obciąża zdolność łagodniej niż kredyt na tę samą kwotę, więc przy większym projekcie dzielimy: maszyny i sprzęt w leasing, kredyt na to, czego leasing nie obejmie: budowę, prace adaptacyjne, kapitał obrotowy na rozruch.
Czy inwestycja może być spłacana z dotacji albo PSI?+
Dotacja nie spłaca kredytu wprost, ale zmienia jego strukturę: bank może zaakceptować kredyt pomostowy na okres do refundacji, a ulga w PSI poprawia wynik po opodatkowaniu, z którego liczona jest obsługa rat. Warunek: harmonogram refundacji musi być w dokumentach obok harmonogramu budowy.
Ile trwa decyzja przy kredycie inwestycyjnym?+
Tygodnie, nie dni. Dochodzi wycena nieruchomości, badanie stanu prawnego, czasem opinia techniczna kosztorysu. Najwięcej czasu traci się na doprecyzowaniu dokumentów po złożeniu wniosku, dlatego kompletujemy je przed wejściem na proces. Realny termin podajemy po pierwszej rozmowie.
Jak rozliczacie swoją pracę?+
Zasady ustalamy jawnie przed rozpoczęciem pracy. Wynagrodzenie zależy od skutku, a jego wysokość m.in. od złożoności projektu i profilu firmy. Nie zaczynamy niczego, dopóki nie wiedzą Państwo, na czym stoją.
Proszę opowiedzieć, co chcą Państwo zbudować albo kupić
Bezpłatna analiza projektu: nakłady, harmonogram, źródło spłaty, zabezpieczenie oraz szczera odpowiedź, czy w tej formie bank to weźmie.
biuroWFB · ul. Ludwika Idzikowskiego 34/1A, 54-129 WrocławPoniedziałek do piątku, 9:00 do 17:00 · spotkania także online, w całej Polsce
Szukają Państwo doradcy na miejscu? Doradca kredytowy Wrocław: jak pracujemy