Język umów kredytowych potrafi brzmieć jak szyfr — a to właśnie te pojęcia decydują o tym, ile realnie zapłacisz i co możesz zrobić ze swoim majątkiem w trakcie spłaty. Wyjaśniamy 18 pojęć, które wracają w rozmowach z klientami najczęściej.
Marża to stała część oprocentowania, którą bank dolicza do wskaźnika referencyjnego i która nie zmienia się przez cały okres umowy.
To jedyny element ceny, na który realnie wpływa negocjacja — wskaźnik referencyjny jest taki sam dla wszystkich. Bank ustala marżę na podstawie oceny ryzyka: im pewniejszy klient i lepsze zabezpieczenie, tym niższa. Warto pamiętać, że niższa marża bywa warunkowana skorzystaniem z dodatkowych produktów, więc porównuje się ją zawsze łącznie z ich kosztem.
Prowizja to jednorazowa opłata pobierana przy uruchomieniu finansowania, zwykle liczona jako procent kwoty.
Bywa przedmiotem wymiany: niższa prowizja za wyższą marżę albo odwrotnie. Przy krótkim finansowaniu wyższa prowizja boli bardziej, przy długim — decyduje marża. Dlatego oferty porównuje się całkowitym kosztem, a nie pojedynczym parametrem.
RRSO to wskaźnik pokazujący całkowity roczny koszt zobowiązania łącznie z prowizją, ubezpieczeniami i innymi opłatami obowiązkowymi.
Powstał po to, by dało się porównać oferty o różnej strukturze kosztów. Ma jednak ograniczenie: uwzględnia tylko koszty obowiązkowe i znane na dzień zawarcia umowy, więc przy zobowiązaniach o zmiennym oprocentowaniu jest zdjęciem z konkretnego momentu, a nie prognozą.
Wskaźnik referencyjny to rynkowa stopa procentowa, do której doliczana jest marża banku — razem tworzą oprocentowanie zmienne.
Aktualizuje się w cyklu określonym w umowie, więc rata zmienia się niezależnie od banku. Alternatywą jest oprocentowanie okresowo stałe, które daje przewidywalność raty przez ustalony czas kosztem braku korzyści przy spadku stóp.
Karencja to okres, w którym spłacasz wyłącznie odsetki, bez części kapitałowej raty.
Stosowana najczęściej przy inwestycjach, które zaczną zarabiać dopiero po uruchomieniu — budowie hali, wdrożeniu linii produkcyjnej. Obniża obciążenie na starcie, ale wydłuża spłatę kapitału i podnosi całkowity koszt. To narzędzie do zarządzania płynnością, nie do obniżania ceny.
Promesa to pisemne zobowiązanie banku do udzielenia finansowania po spełnieniu wskazanych w niej warunków.
W praktyce służy jako dowód wiarygodności wobec kontrahenta — sprzedającego nieruchomość, zamawiającego w przetargu, dostawcy maszyny. Ma określony termin ważności i listę warunków, których niespełnienie zwalnia bank ze zobowiązania. Promesa to nie to samo co decyzja kredytowa.
Decyzja warunkowa to zgoda banku na finansowanie uzależniona od spełnienia dodatkowych wymagań przed uruchomieniem środków.
Warunkiem bywa dostarczenie brakującego dokumentu, ustanowienie zabezpieczenia, wpis do księgi wieczystej albo uregulowanie zobowiązania. Z perspektywy klienta to dobra wiadomość — sprawa przeszła analizę ryzyka. Ale do wypłaty jeszcze droga.
Cesja to przeniesienie na bank praw z określonej umowy — najczęściej z polisy ubezpieczeniowej albo z kontraktu handlowego.
Przy kredycie hipotecznym standardem jest cesja z polisy nieruchomości: gdy dojdzie do szkody, odszkodowanie trafia najpierw do banku. Przy finansowaniu firm spotyka się cesję wierzytelności z kontraktu, dzięki której bank ma pierwszeństwo do wpływów od odbiorcy.
Hipoteka to zabezpieczenie ustanawiane na nieruchomości, wpisywane do księgi wieczystej, dające bankowi pierwszeństwo zaspokojenia z tej nieruchomości.
Kolejność wpisów ma znaczenie: pierwszy w księdze ma pierwszeństwo przed kolejnymi. Dlatego bank finansujący zakup zwykle wymaga wpisu na pierwszym miejscu, a wcześniejsze obciążenia trzeba wykreślić albo spłacić.
Zastaw rejestrowy to zabezpieczenie na rzeczy ruchomej — maszynie, pojeździe, zapasach — wpisywane do rejestru zastawów.
Pozwala korzystać z przedmiotu mimo obciążenia, w przeciwieństwie do zastawu zwykłego. Przy finansowaniu maszyn i taboru jest standardem obok cesji z polisy.
Weksel in blanco to niewypełniony dokument podpisany przez zobowiązanego, który wierzyciel może uzupełnić zgodnie z odrębną deklaracją wekslową.
Kluczowa jest właśnie deklaracja wekslowa — to ona określa, kiedy i do jakiej kwoty można weksel wypełnić. Podpisanie weksla bez uważnej lektury deklaracji to jeden z tych błędów, których skutki widać dopiero w sporze.
LTV to relacja kwoty finansowania do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Im niższe LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku i zwykle lepsze warunki cenowe. Przy wysokim LTV pojawiają się dodatkowe zabezpieczenia, na przykład ubezpieczenie niskiego wkładu, które podnosi całkowity koszt.
Wkład własny to część wartości inwestycji pokrywana ze środków klienta, nieobjęta finansowaniem banku.
Przy nieruchomościach bywa nim gotówka, ale też wartość posiadanej działki albo już poniesione nakłady. Przy finansowaniu firmowym rolę wkładu pełni czasem wpłata wstępna w leasingu albo udział własny w kosztach inwestycji.
Kowenanty to zapisane w umowie zobowiązania kredytobiorcy do utrzymywania określonych parametrów lub zachowań przez cały okres finansowania.
Mogą dotyczyć poziomu wskaźników finansowych, zakazu zaciągania kolejnych zobowiązań bez zgody banku, utrzymania obrotów na rachunku czy wypłaty dywidendy. Ich złamanie bywa podstawą do podwyższenia marży albo wypowiedzenia umowy — dlatego przy finansowaniu firmowym czyta się je równie uważnie jak cenę.
Scoring to zautomatyzowana ocena punktowa wiarygodności kredytowej, wyliczana przez model na podstawie danych o kliencie i jego historii.
Wynik decyduje o ścieżce wniosku: czy trafi do procedury uproszczonej, standardowej, czy do indywidualnej analizy. Modele różnią się między instytucjami i są ich tajemnicą — dlatego ta sama firma bywa oceniona różnie w różnych bankach.
Rating to klasa ryzyka przypisana firmie przez bank na podstawie analizy finansowej i jakościowej, wyrażana zwykle literą lub kategorią.
Od ratingu zależy nie tylko sama decyzja, ale i cena oraz wymagane zabezpieczenia. W przeciwieństwie do scoringu, opiera się w dużej mierze na sprawozdaniach finansowych i ocenie branży, a przy większych ekspozycjach — także na rozmowie z zarządem.
Zdolność kredytowa to oceniana przez bank możliwość spłaty zobowiązania wraz z odsetkami w umówionych terminach.
Bank patrzy nie tylko na dzisiejszy dochód, ale też na jego stabilność, obecne obciążenia, liczbę osób w gospodarstwie domowym i bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp. Dlatego kwota, którą „widzi" klient, i ta, którą policzy bank, potrafią się znacznie różnić.
Stress test to wyliczenie raty przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor bezpieczeństwa, żeby sprawdzić, czy klient udźwignie zobowiązanie także przy droższym pieniądzu.
Wynika z wymogów nadzorczych i jest powodem, dla którego bank przyznaje niższą kwotę, niż wskazywałaby bieżąca rata. To nie jest ostrożnościowy kaprys banku, tylko standard obowiązujący cały rynek.
Przeczytamy ją z Tobą i powiemy, co realnie oznacza dla Twoich pieniędzy. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna.
📅 Umów rozmowęSzersze omówienie części pojęć znajdziesz w artykule Słownik bankowy przedsiębiorcy: 15 pojęć.