Jak bank liczy zdolność kredytową przy JDG na ryczałcie?

Krótka odpowiedź: przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych bank nie zna Twoich kosztów, więc nie może policzyć dochodu tak jak przy KPiR. Zamiast tego przyjmuje, że Twoim dochodem jest określony procent przychodu — zależny od stawki ryczałtu, na której się rozliczasz. Im niższa stawka podatku, tym niższy procent przychodu bank uzna za dochód, bo niska stawka sugeruje działalność o wysokich kosztach własnych.

W praktyce oznacza to, że dwóch przedsiębiorców z identycznym przychodem 30 000 zł miesięcznie może mieć w oczach banku zupełnie inną zdolność — programista na stawce 12% zobaczy inny wynik niż firma handlowa na 3%. Dlatego pierwszym krokiem jest zawsze sprawdzenie, jak Twoja stawka przekłada się na dochód akceptowany przez konkretne banki.

Podstawą jest PIT-28 — bank patrzy na przychód (a przy kilku stawkach: na przychody rozbite na poszczególne stawki) oraz na zapłacony ryczałt (pozycja 222 zeznania). Za bieżący rok bank poprosi o ewidencję przychodów i zestawienie miesięcy — jeśli składasz wniosek w pierwszych miesiącach roku, zanim rozliczysz PIT, część banków uśredni przychód w ujęciu proporcjonalnym (np. przychód za styczeń–kwiecień przeliczony na pełny rok).

Ważny niuans: nie każdy bank w Polsce akceptuje ryczałt jako źródło dochodu przy hipotece, a te, które akceptują, stosują różne przeliczniki i różny minimalny staż działalności (najczęściej 12–24 miesiące). To dokładnie ten moment, w którym pośrednik z dostępem do macierzy wszystkich banków oszczędza Ci tygodnie prób i błędów — od razu kierujemy wniosek tam, gdzie Twoja stawka i staż przechodzą.

Po ustaleniu dochodu bank odejmuje koszty życia — i tu działa Rekomendacja KNF: bank przyjmie Twoje deklarowane wydatki albo normę minimalną, cokolwiek jest wyższe. Rynkowe normy to ok. 1200 zł/mies. dla 1-osobowego gospodarstwa i ok. +700 zł za każdą kolejną osobę (4-osobowa rodzina: ok. 3300 zł minimum, niezależnie od tego, ile realnie wydajesz).

Do tego dochodzi limit DStI — łączna rata wszystkich zobowiązań nie może zwykle przekroczyć ok. 50% dochodu netto — oraz stress test: bank liczy Twoją ratę przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor bezpieczeństwa, a nie przy bieżącym. O stress teście piszemy osobny artykuł, bo to najczęstsze źródło rozczarowania kwotą.

Po pierwsze: domknij pełny rok podatkowy przed wnioskiem — bank znacznie chętniej patrzy na zamknięty PIT-28 niż na prognozę. Po drugie: uporządkuj karty i limity — nieużywany limit w koncie obniża zdolność, bo bank liczy od niego hipotetyczną ratę. Po trzecie: rozważ wydłużenie okresu kredytowania — niższa rata to wyższa maksymalna kwota. Po czwarte: jeśli Twoja stawka ryczałtu daje niski przelicznik, policzmy wariant zmiany formy opodatkowania — czasem rok na KPiR przed wnioskiem zmienia wynik o kilkaset tysięcy złotych.

Najszybszy start: nasz kalkulator zdolności liczy wariant ryczałtowy na tych samych zasadach co banki — z normami KNF, DStI i stress testem — i nie zostawia śladu w BIK. Wynik w 3 minuty, a potem doradca pokaże, które banki zaakceptują Twój profil.